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王明律师 王明律师创立王明法律咨询服务网,广东嘉得信律师事务所专职律师,中华全国律师协会会员,深圳市律师协会会员,执业证号:14403201510057476。 擅长专业领域:债权债务、买卖合同、房屋买卖、婚姻家事、... 详细>>

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执行程序中人民法院对虚假租赁合同审查的五大标准

为了帮助当事人解决问题,律师除了法庭上的工作,还有大量的执行工作需要处理。不管是律师还是法官,在不动产执行过程中经常会碰到租赁合同,尤其是长期租赁合同。实践中被执行人为逃避履行债务,经常通过倒签合同等方式编造虚假的租赁合同,由于此种行为取证难度极大,人民法院执行程序中对此类租赁合同之效力的审查标准如何确定?债权债务

一、不可能订立的租约--租约订立行为的真实性审查


司法解释明确指出,人民法院执行程序中有权对被执行不动产物权上设定的租赁合同进行实质审查,包括合同的合法有效、租赁物占有、合理履行等方面作出实体审查裁决。认定租约的真假固然不易,但是,根据人民法院执行工作实践调查,对于部分明显不可能签订或严重违背生活常理不可能签订的租约,仍然可以直接作出审查判断。


1、倒签的时间


案例一


厦门中院在执行孙某某与杨某、张某债权纠纷一案过程中, 依法查封了被执行人张某名下房产,并委托进行了两次降价拍卖,拍卖过程均告知被执行人张某,被执行人张某未提出该房屋存在租约。在该房第三次拍卖成交后,案外人吴某某向法院提出异议,认为其已经与张某签订10年的租约,并向法院提交房屋租赁合同,显示租期从201210月到202210月,10年租金共计36万已经一次性付清。为此,法院依法委托西南政法大学司法鉴定中心对该房屋租赁合同签署时间进行鉴定,《司法鉴定意见书》认定:"送检的标称签署日期'0一二年十月一日'的《房屋租赁合同》原件上的'吴某某'署名字迹与标称日期' 0一五年八月十九日'的《委托书》上'吴某某'署名字迹应为同期形成"。据此,厦门中院依法分别对被执行人张某与案外人吴某某处以罚款1万元处罚,被执行人立即主动腾退了被执**屋。


倒签时间是虚假租约最常见的形态。当事人在纠纷发生之前,一般情况下并没有动力制造虚假的租赁合同,也不可能预计到人民法院的查封执行。只有当人民法院采取查封措施(包括保全查封)时,当事人为对抗法院查封执行,避免其财产被强制执行处分,才倒签时间,伪造相关的虚假租赁合同。对于此类倒签时间较长的虚假租约,一般可以通过对签名与时间字迹进行司法鉴定的技术手段,检定签订合同的真实时间,从而作出真实性或虚假性判断。


因此,只要能够查明证实被查封不动产上设定的租赁合同系倒签伪造的,就可以认定整个租赁合同的虚假性质,当然排除其对执行的干扰。


2、冲突的租约


执行实践中,被执行人伪造虚假租约,为了对抗法院的查封行为,往往需要编造虚假的事由,发生"租赁"期间内行为与其他民事行为的冲突现象。


案例二


思明法院在执行兴业银行、交通银行与风驰公司金融借款纠纷案件中,对被执行人风驰公司提供的抵押店面(抵押于交通银行)依法启动执行拍卖程序,并在抵押店面张贴公告,要求店面承租人快意公司限期搬离,腾退清空房屋。承租人快意公司向执行法院提出执行异议,主张其在2008315日即与风驰公司签订租赁合同,租期20年,租赁时间早于抵押登记时间2008716日,故要求停止案件执行。执行法院审理认为,从快意公司在工商局备案登记的租赁合同认定,快意公司与风驰公司签订租赁合同时间为2009125日,晚于抵押店面的抵押登记时间,故裁定驳回快意公司的执行异议。快意公司不服执行裁定,向思明法院提起执行异议之诉。思明法院一审审理认为,快意公司提供的2008315日签订的租赁合同及银行付款凭证,无法证明其已支付租金,更无法证明其按照租赁合同约定支付方式、期限履行,其预先缴交长达10年租金与常理不符;另查明快意公司在工商局备案登记的租赁合同签订时间为2009125日,故认定快意公司与风驰公司签订租赁合同时间晚于抵押登记时间。因此,思明法院认为快意公司签订租赁合同时间晚于抵押权设立时间,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权,故驳回快意公司的诉讼请求。快意公司不服提起上诉,厦门中院二审审理认为一审判决正确,予以维持,故驳回快意公司上诉请求。


案例二中,被执行人与案外人先后提交了两份租约,一份租约显示租赁合同签订于抵押权人抵押登记之后,一份租约在工商局登记报务,显示合同签订于抵押登记之前。两份矛盾租约,明显互相矛盾冲突。笔者认为,若被执行人与案外人无法作出合理的解释,或者作出自相矛盾的虚假陈述,则可以判定其提供了租约系虚假租约,排除其对执行的干扰。债权债务


3、租金一次性支付


案例三


厦门中院在执行陈某某与李某某债权纠纷一案中,依法查封了被执行李某某名下一处商场,经委托评估价值2500万元,在公告清场准备委托拍卖时,被执行人李某某与案外人刘某向法院提交租赁合同一份,约定刘某已承租该商场,租期20年,已一次性支付10年租金1500万元,并向法院提供了刘某向被执行人李某某支付1500万元的转账凭证。刘某对法院执行清场拍卖行为提出异议,要求法院保护刘某租赁物权。承办法官经


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