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王明律师 王明律师创立王明法律咨询服务网,广东嘉得信律师事务所专职律师,中华全国律师协会会员,深圳市律师协会会员,执业证号:14403201510057476。 擅长专业领域:债权债务、买卖合同、房屋买卖、婚姻家事、... 详细>>

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合同纠纷-以房抵债的房屋一房多卖,购房人如何救济

【案情】

   20082月,A公司取得北京市东城区××12号都心公馆住宅楼(公寓)、办公楼(含商业)的北京市商品房销售许可证。合同纠纷

   2009320日,A公司与韩某签订了《借款合同》,约定A公司向韩某借款341万元,借款期限为2009320日至2009520日,逾期未归还借款的,应支付违约金,违约金为借款总额的日1%。当日,融金智强公司与韩学英签订了《北京市商品房预售合同》。约定,由韩学英购买涉诉房屋,房屋总价款为219.9767万元。该合同进行了网签。涉诉房屋预售登记在韩某名下。当日,A公司还与韩某签订了《补充协议》。该协议约定,就韩学英购买A公司开发建设的7套房屋(含涉诉房屋)已于2009320日签订了《北京市商品房预售合同》,A公司于本补充协议签订后3个工作日内办理完毕该房屋商品房预售登记备案手续,韩某于商品房预售登记备案手续完成后1个工作日内一次性向A公司支付全部购房款总计770万元。如A公司未履行《北京市商品房预售合同》、补充协议、借款合同,韩某可以将《北京市商品房预售合同》和补充协议按照韩学英所购每套房为单位转让任意第三人。

   2009428日,A公司与李某签订了《北京市商品房预售合同》,约定A公司应当在20081228日前向李某交付该涉案房屋。如因A公司的责任,李某未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的,李某有权要求退房或要求继续履行合同;李某不要求退房的,合同继续履行,自李某应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止,A公司应当按日计算向李某支付已付房款万分之一的违约金。上述合同签订后,李某按照约定交纳了全部购房款。200965日,李某办理了入住手续,并对涉诉房屋进行了装修,使用了涉诉房屋。

   200983日,A公司与王某签订了《北京市商品房预售合同》。约定由王广中购买涉诉房屋。

   后因韩某与他人有债务纠纷,河北省邢台市中级人民法院依据生效判决书执行本案涉诉房屋及其他A公司名下的房屋。本案李某得知后,遂找到A公司。20112月,李某将A公司诉至东城区人民法院,要求撤销A公司与韩某之间的房屋买卖合同;A公司协助其办理涉诉房屋所有权登记手续;A公司给付李某逾期办理房屋所有权证违约金;诉讼费由A公司承担。在庭审中,韩某提出,A公司与其之间的《北京市商品房预售合同》签订时间在先,且已经办理了预售登记,应当予以实际履行。王某放弃其对该涉案房屋的相关权利。

一审法院判决后,韩某不服,向北京市第二中级人民法院提起上诉。经审理,北京市第二中级人民法院作出终审判决,驳回上诉维持原判。

【法院观点】

   一审法院认为,A公司与韩某、李某、王某先后签订了三份《北京市商品房预售合同》,上述合同均不违反法律、行政法规的强制性规定,均为有效合同。但合同的有效并不等同于合同的履行,有效的合同可以但并不必然发生当事人订立合同时所预期的法律效果。本案中,关于涉诉房屋所签订的三份《北京市商品房预售合同》,仅其中一份可以得以实际履行,未实际履行的合同,合同双方当事人可以另行解决相关责任问题。现王某不再对涉诉房屋主张权利,而李某与韩某均要求继续履行《北京市商品房预售合同》,故应在李某与韩某之间确定涉诉房屋的买受人。根据本案查明的事实,韩某与A公司之间的《北京市商品房预售合同》,虽名为商品房预售合同,但其实质系借款之担保,双方之间并不具有商品房买卖的真实意思表示,且双方并未履行除支付房价款之外的其他合同权利义务。该合同虽然办理了网签手续,涉诉房屋预售登记在韩某名下,但该预售登记备案手续仅是行政管理部门的行政管理手续,并非确定涉诉房屋实际买受人的唯一因素。李某与A公司签订《北京市商品房预售合同》后,支付了全部购房款,交纳了相关费用,实际占有并使用了涉诉房屋,应为与涉诉房屋关系最为密切的权利人。在韩某及李某均未办理涉诉房屋所有权登记手续的情况下,由实际占有涉诉房屋的李某成为涉诉房屋的买受人、取得涉诉房屋所有权较为妥当。因此,在确定履行李某某与A公司之间的《北京市商品房预售合同》的情况下,对李某要求A公司及韩某撤销涉诉房屋预售登记及A公司协助办理所有权登记手续的诉讼请求,本院予以支持。对韩某要求李某、A公司交付涉诉房屋及A公司协助办理涉诉房屋所有权登记手续的诉讼请求,本院不予支持。关于李某要求A公司承担逾期办理房屋所有权证违约金的诉讼请求,因A公司未按照合同约定及时协助李某取得涉诉房屋所有权证,故对李某的该项诉讼请求,本院予以支持。

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