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王明律师 王明律师创立王明法律咨询服务网,广东嘉得信律师事务所专职律师,中华全国律师协会会员,深圳市律师协会会员,执业证号:14403201510057476。 擅长专业领域:债权债务、买卖合同、房屋买卖、婚姻家事、... 详细>>

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律师姓名:王明律师

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买卖合同

签好购房合同协议书

  核心内容:签订购房合同,是蚂蚁与大象之间的智力对抗。商品房买卖合同,具有数额比较大、法律关系比较复杂等特点。签订购房合同,明确出卖人和买受人的权利和义务,则是购房过程中最为重要的环节。了解商品房买卖合同的一些重点条款和谈判思路,对于购房者在签订合同之前亦是非常重要。不能只想着出了问题之后怎么办,首先要把合同签订好,才能在具有或然性的商品房买卖合同纠纷中处于有利地位。

  各地的商品房买卖合同条款基本类似,在《防范购房陷阱全攻略—我如何半价购房》一书中,中国315榜样力量崔鹏以《北京市商品房现房买卖合同》为范本,对于其中重点合同条款进行了一一详尽地解读,辅以相关案例进行了分析,并提出了相应的谈判策略。

  就楼市目前的态势而言,掌握必要的谈判技巧签订一份对自己有利的合同并非不可能。应该说,当年能够用法律手段实现“半价”购房,与签订了一份严谨的购房合同不无关系。

  一般而言,签合同中应该注意的事项主要有:

  一、弄清出卖人的义务至关重要

  对于出卖人的义务,合同中有多个条款涉及。在商品房买卖合同中,购房者应首先认准签约主体,有的开发商会委托中介公司代销自己的楼盘。开发商作为出卖人,其最大的权利就是按照合同约定的时间、支付方式收取房屋价款,其最主要的义务就是交付符合法律规定和合同约定的商品房并转移其所有权。

  除此以外,出卖人还负有交付辅助单证的义务;物的瑕疵担保义务,保证交付的商品房符合质量要求的义务;权利瑕疵担保义务,保证所出卖的房屋的所有权具有合法性的义务;保修义务和忠于预售商品房设计的义务等。

  应该说,出卖人的每一项义务都是购房者用口袋中的银子换来的,因此,千万不能忽视。当然,买房应该,不要小看一个合同条款。购房者需要从细节上看端倪,上面的几个方面,是需要购房者在签定合同时需要特别注意的,这是用你的银子应该换来的对价。

  二、从严审查五证

  房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。

  开发商的“五证”是最重要的证明材料,分别是《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》。不过重中之重是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》。对于初次购房者来说,将上述材料作为合同附件,要求开发商在合同中保证“五证”的真实性,否则应承担一定的违约责任。

  三、相关口头承诺是否落纸为安

  购房者需要注意,是否将广告承诺的内容写入合同。由于购房者与开发商之间存在着严重的信息不对称,而开发商的种种承诺往往又不写入合同,因而不少购房合同纠纷是因此而起。

  购房者需要注意,是否将样板房情况在合同中确定。当走进时尚、漂亮的精装样板间,很多购房者都会惊叹于房屋的氛围和装修,放松了很多应该注意的购房问题。

  结果在购房入住后,发现房屋和样板房有不小差距。如果开发商已经事先申明,样板间和实物有一定的差距,最后以实物为准,那么购房者必须做好实际交付的房屋与精装样板间可能存在一定差别的心理准备。考虑到样板房可能拆除或结构内容等发生变化,建议购房人将样板房情况以拍照、录象等证据形式固定。

   四、在购房合同中,购房者必须对以下条款给予高度的重视,即:

  ()关于出卖人惩罚性赔偿的规定。

  买受人需要特殊情形之下的出卖人的违约责任和缔约过失责任问题。出卖人可能因为违约行为、欺诈行为或者缔约过失行为,需要承担“惩罚性赔偿”——“承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。

  ()关于优先购买权的规定。

  如果出卖人已将该商品房出租,买受人并非该商品房承租人,承租人是否放弃优先购买权关系到购房者能否实现买卖合同,否则,有被人民法院宣告该房屋买卖无效的可能。

  ()商品房面积纠纷。

  在商品房买卖合同纠纷中,面积误差纠纷所占比重最大。房屋面积“缩水”“增肥”、多算公摊减少套内面积、重复计算甚至编造虚假面积等行为,严重侵害着购房者的利益。

  ()开发商逾期交房和买受人迟延付款的违约责任条款以及其他违约责任的条款违约责任的后果是一种财产责任,承担违约责任的形式有支付违约金、支付赔偿金、解除合同定金制裁等。

  购房者需要注意违约责任情形,免责事由、时效问题以及慎重行使自己的“解除权”。

  ()共有权益的约定条款。

  《物权法》有关于对建筑物区分所有权的约定。商品房所在楼栋的屋面、外墙使用权归全体产权人共有,有的合同约定归开发商所有。因屋面、外墙面属于业主共有,故购房者可对此提出异议。

  ()争议解决条款。

  在多元化争议解决机制中,发生商品房买卖纠纷之后,一般可以有协商和解、调解、仲裁、诉讼等解决办法。商品房买卖纠纷属于民事纠纷,因商品房买卖合同纠纷提起的诉讼,由不动产所在地即商品房所在地人民法院管辖。

  ()其他条款及补充协议。

  在《商品房买卖合同》中,有许多条款都是空白的,需要买卖双方进行协商后填写,买卖双方都有权利对合同中的部分条款进行修改、增补或删减。作为购房者,多问自己几次真的看懂了补充协议的内容吗,若没看懂可别草率签字。



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