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王明律师 王明律师创立王明法律咨询服务网,广东嘉得信律师事务所专职律师,中华全国律师协会会员,深圳市律师协会会员,执业证号:14403201510057476。 擅长专业领域:债权债务、买卖合同、房屋买卖、婚姻家事、... 详细>>

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律师姓名:王明律师

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买卖合同

三套房停贷合同解除纠纷不断

  核心内容:三套房停止贷款致合同解除,能要回定金吗?

  【案例】2010年9月29日,黄先生与房主赵女士签订了房屋买卖合同,购买位于中山区的一套房屋,面积168平方米,房屋成交总价为306万元。双方约定付款方式为首付180万元,通过银行按揭贷款126万元。第二天,黄先生向赵女士支付了20万元定金。黄先生已经有两套房屋。

  就在黄先生办理贷款过程中,银行告知,今年9月29日新国五条出台,第三套房无法得到银行贷款。如果不贷款,就无法凑齐余款,黄先生因此要求解除合同,并要求赵女士返还20万元定金。赵女士认为是黄先生违约,因为双方合同约定,如因买方原因,导致无法办理按揭贷款的,买方应在15日内现款付清。黄先生不能现款付清,就是违约,定金就不能退。黄先生咨询,赵女士的说法有道理吗?

  【专家解析】2010年国庆节前各部委为了贯彻落实2010年4月17日《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国十条)分别出台一系列措施,这些措施被称为新国五条,其中关于贷款政策规定为:完善差别化的住房信贷政策。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。

  黄先生关于诉争房屋的买卖,为个人第三套房屋之买卖,属于新国五条中暂停发放贷款之情形,是黄先生在订立存量房屋买卖合同时所无法预见的重大变化,若要求继续履行合同对其明显不公平。根据最高人民法院合同法司法解释的相关规定,黄先生可请求法院或仲裁机构解除合同,并要求赵女士返还其交付的定金20万元,其请求能得到支持。

  一下买两套房,房价下跌能要求解除合同吗?

  【案例】外地来连的李先生在今年夏季房交会看中了某房地产公司在西岗区开发的商品房,每平方米13850元,李先生共购了两套,总价款350余万元,2010年10月30日交房。双方签订了正式的《商品房买卖合同》,李先生已付清房款,本想等房价上涨卖出去,但到下半年房价一直很稳定,基本没涨。国庆节前国家又出台政策,听说还要征收房产税,李先生名下已经有3套房,听周围的人说房价可能下跌。李先生提出,作为普通购房人无法预料到国家税收政策变化,如果房地产调控政策导致房价下跌,他能不能要求退房?

  【专家解析】新国五条规定, 调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。加快推进房产税改革试点工作,并逐步扩大到全国。

  根据最高人民法院发布了《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》第七条规定,妥善处理各类房屋买卖合同纠纷案件,依法稳定房屋交易市场。

  本案中,李先生提出房地产调控政策导致房价下跌要求退房,不符合《合同法》规定的不可抗力或情势变更的情形,也不属于最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》所规定的商品房买卖合同解除的十种情形,同时政策调控并不必然导致房价下跌,房价涨跌属于商业风险,李先生无权要求解除合同。

  使用权房屋拆迁,承租人能要求回迁安置吗?

  【案例】老王住在我市老城区,房屋是原来国有企业分给职工的公房,属使用权房。老王听说,明年上半年他们住的这片要拆迁,如果是货币补偿的话,即使补到每平方米1万元,用这个钱在主城区也买不到合适的房子,老王想回迁安置,咨询能不能不要货币补偿只要回迁房?

  【专家解析】根据国务院《城市房屋拆迁条例》第二十七条,拆迁租赁房屋,被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的,或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的,拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的,拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租,被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。

  根据国务院的条例及大连市的相关规定,我们认为对于公有租赁房屋,如果产权单位要求货币补偿,但承租人不同意的,被拆迁人(房屋产权单位)应当优先选择产权调换(回迁),双方租赁关系继续保持。本案中,老王如果要求产权单位选择产权调换(回迁),产权单位应当选择产权调换,而不能不顾老王的反对意见,选择货币补偿。



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