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王明律师 王明律师创立王明法律咨询服务网,广东嘉得信律师事务所专职律师,中华全国律师协会会员,深圳市律师协会会员,执业证号:14403201510057476。 擅长专业领域:债权债务、买卖合同、房屋买卖、婚姻家事、... 详细>>

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买卖合同

买房合同里的霸王条款,你知道吗

  核心内容:住进新买的商品房一两年后才能拿到房产证,这是很多购房者的亲身经历。 而记者调查发现,按照规定,购房者本应在三个月之内拿到房产证。而中间这段空白期,足以使开发商(手握巨额预付现金,实现借鸡生蛋。 一本房产证需办两年?

  前段时间,刘小姐在东四环一处楼盘买了套房子。在她的购房合同上,清清楚楚地写着,商品房交付之日起720天内取得房屋产权证。对此,工作人员给刘小姐的理由是"税务部门批量办理契税一次只受理20个,建委办理产权证慢。"

  一本小小的房产证,真的要办两年吗?记者昨天特意和北京市房屋权属登记中心的工作人员一起,以申办人的身份,对产权证办理流程进行了一番体验。

  针对"一次受理20个"的疑问,税务所工作人员的回答是:"批量申办契税一次受理100个。"而房屋权属登记中心的工作人员更是明确向记者表示:"产权证即使批量办理,5到10个工作日内也能够办完。"

  拖长线可从容"借鸡生蛋"

  开发商(kaifashang)为什么把办证时间拖得这么久呢?在开发商和刘小姐签订的补充协议里,记者发现了这样的内容:购房人办理商品房交接手续时,须交清全部房款及委托开发商代交的所有相关税费,包括契税、专项维修基金、印花税、委托费用等,否则开发商拒绝交房。

  办理房产证前,业主必须交纳契税和专项维修资金,但这两笔费用的交纳却和开发商交房没有直接关系。以刘小姐的房子为例,契税和专项维修资金共9.2万元。而整个小区有上千名业主,累计交纳的费用就高达上亿元。

  入住前交纳代收费用,720天后领取房产证,在扣除税务部门和房屋登记中心办理时限之外的近两年里,开发商足以靠"霸王条款",以这笔巨款从容地"借鸡生蛋",实现钱生钱。

  示范文本留下"霸王"空间

  记者查询2006年11月由建设部和工商总局发布的《商品房买卖合同》范本得知,在合同范本中,没有明确规定出卖人应当在商品房交付使用后多少天内办理登记备案,只划了一条等待买卖双方填写的空白线。目前,处于弱势的购房者明显没有和开发商"讨价还价"的谈判权,这便为开发商制定"霸王条款"提供了现实空间。而早在2004年,建设部就要求,预售的商品房在交付使用之日起90日内须办理权属登记手续,由于开发企业的原因,使购房人未能如期取得房屋权属证书的,开发企业要承担违约责任。

  另外,不交住宅专项维修资金,业主就不能收房的规定,也和目前正在征求意见的《北京市住宅专项维修资金管理办法》大相径庭。《管理办法》要求业主应当在办理房屋入住手续前,将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户;而开发商的做法却是要求业主将专项维修资金交给指定的代办公司。



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